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Español, Gestión e innovación, Política

De Afinsa, cajas, y crisis inmobiliarias

La verdad es que el tema no tiene nada que ver con este blog, pero no tengo ganas de abrir otro sólo para comentarlo. Así que, con su permiso…

Hace muchos, muchos años, allá cuando era consultor junior, tuve la suerte de hacer un proyecto de “cuadro de mando integral” para el Grupo Afinsa. Sí, los mismos que hace algo más de dos años han reventado en medio de una presunta estafa de tamaño notable. Gracias al proyecto tuve que conocer no sólo sus diversas inversiones de la época (desde marchantes de arte a casas de subastas pasando por importación y fabricación de joyas… hasta cadenas de parafarmacia) sino el aparente origen y centro de su modelo de negocio, los sellos. Nos llevó semanas ponerle el cascabel al gato: no era un modelo de negocio fácil de entender.

Sin embargo, tampoco era estrictamente una estafa piramidal. Mi conclusión, entonces, fue que se basaba en la manipulación de un mercado interno. En su caso, los sellos, que hacían de depósito de valor. Afinsa compraba ediciones enteras. Afinsa publicaba los catálogos en los que se les asignaban precios. Afinsa soltaba uno o dos al mercado, y actualizaba los precios del catálogo (al alza, lógicamente). Afinsa captaba dinero, con la garantía de esos sellos, y lo invertía en la red de empresas presuntamente más rentables (y bastante más opacas), de modo que podía pagar los rendimientos a los inversores.

Inventando precios y manipulando mercados

¿A qué viene ésto? A que a día de hoy, el sistema financiero español está jugando a Afinsa con el parque inmobiliario. Con ese millón de pisos de nueva promoción que (si uno hace caso de la prensa salmón) tienen en cartera por valor de 100.000 millones de euros, y los que parece que empiezan a promover para dar salida a su cartera de suelo. Y los que embargan por impago a particulares.

La única razón por la que Afinsa podía afirmar que los sellos que guardaba valían una cierta cantidad era porque ellos controlaban ese precio: no vendían los sellos más que con cuentagotas, con lo que se creaba una escasez artificial que hacía subir los precios. A veces ni los vendían: iban subiendo el precio de catálogo sin más.

Las entidades financieras españolas no están sacando al mercado su stock de pisos, sino que los están aguantando en sus libros (directa o indirectamente, como veremos). Están pidiendo al Banco de España reglas especiales para no tener que reconocer lo que valen de verdad. El resultado de ambas cosas es que están haciendo lo que Afinsa: manipular el mercado de vivienda de modo que las que tienen ellos “valgan” más de lo que realmente valdrían si existiera un precio real de mercado.

La razón, en ambos casos, en sencilla: en el caso de Afinsa, es fácil estimar que si se hubieran puesto en el mercado, los sellos no valían realmente mucho más que su coste nominal (eran ediciones grandes, nada excepcional). Su escasez, y con ella su valoración de “catálogo”, eran más falsos que un duro de dos pesetas.

En el caso de las entidades financieras, se trata de mantener el precio de esos pisos cerca del valor de los préstamos que los respaldaron (que es valor al que las entidades los tienen en sus libros) porque si cae por debajo tendrán que reconocer pérdidas. Normalmente, ese valor es un 30% menos que el valor de mercado (o “precio de tasación”) cuando éste estaba al máximo. Se percatarán ustedes de que ésa es la rebaja media que se está ofreciendo. Eso implica que apenas pueden vender pisos (independientemente de la demanda). Si las entidades realmente sacaran a la venta su cartera inmobiliaria, buscando el “precio de equilibrio” que les permitiera librarse de ella en menos de dos años (plazo prudente) el precio se desplomaría: hay más pisos que demanda.

Ruego a los señores lectores que no hagan simplificaciones demasiado radicales. Eso de “manipular el mercado” suena mal pero todos lo hacemos. Lo mismo que les pasa a las Cajas españolas les pasa a los Bancos Centrales, que durante años no han sabido cómo hacer para deshacerse del oro que han acumulado. Su precio está altísimo, entre otras cosas porque hay tanto enterrado en sus sótanos. Todos quieren venderlo, pero si lo hacen, el precio se desploma. Así que tienen que hacerlo paso a paso y poco a poco, todos de acuerdo. Porque si no, el valor -y el sistema- se desploma.

La diferencia está en que los Bancos Centrales quieren vender despacio para hacer los máximos beneficios; las entidades financieras (y Afinsa) quieren que sus activos no se acerquen al mercado para no reconocer que están muy sobrevalorados.

Parece claro que si las entidades financieras recibieran el mismo trato que Afinsa, y se les obligara a poner a la venta de forma masiva los activos cuyo precio están manipulando, el resultado no iba a ser muy distinto: muchas de ellas tendrían que reconocer no sólo pérdidas masivas, sino quiebra técnica.

Al comienzo del derrumbe hubo unos cuantos que hablamos de una “crisis a la japonesa”. La razón era la similitud con la que lleva más de diez años machacando Japón, también con un fuerte origen inmobiliario y una burbuja crediticia. Ese tipo de crisis se caracteriza (inicialmente) porque las entidades financieras están podridas por dentro, no tienen liquidez ni solvencia real, pero no se les obliga a reestructurarse por razones políticas. Allí, se les dejó jugar con las valoraciones de los activos y sólo con los años se les obligó a ir aflorando préstamos fallidos. Aquí, el FROB es una herramienta amistosa, una zanahoria, y sólo se ha intervenido en CCM. No se ve mucho palo por ningún sitio.

El BdeE  está tomando medidas que obligan a provisionar un 20% del precio de tasación de esos “activos a la venta” que nadie quiere vender, y parece que próximamente la presión será mayor. Si fuerza a provisionar (o depreciar) lo suficiente, esos pisos acabarán en el mercado. Lo malo es que el “precio de tasación” normalmente es bastante superior al valor por el que las entidades se quedaron los pisos (valor financiado a las promotoras). O lo que es lo mismo: ese 30% no es más que lo que las entidades ya están dispuestas a reconocer.

También está permitiendo que las Cajas pasen inmuebles a ACSI a precio de balance, a cambio de participación financiera… en una entidad que no cotiza, y por tanto es más difícil de valorar todavía. Es una forma de meter todas las bombas en el mismo saco, pero no parece haber un mecanismo para hacer las explotar sin causar daños.

Y todo éso, en un entorno en el que la racionalización por fusión sigue parada, principalmente por razones políticas. Aunque cuesta ver cómo dos cajas con problemas hacen una solución.

La consecuencia de esta forma de llevar las crisis  es una debilidad persistente del sistema crediticio, que a su vez se traduce en falta de financiación corriente para las empresas “reales”, las que deberían seguir funcionando a pesar de la crisis del ladrillo pero no pueden porque ahora les dicen que son “un mal riesgo” y les cortan o encarecen abusivamente el crédito. Por no mencionar que el sector de la construcción (clave en cualquier economía) no va a resucitar hasta que se despeje esa cartera de “activos a la venta”.

Ya me callo…

En fin, no es mi jardín por mucho que me importe. Doctores tiene la Iglesia, y también las organizaciones empresariales y partidos políticos, por no mencionar el Banco de España y hasta la UE (y no falta inspiración). Es de suponer que alguno de ellos tomará medidas más radicales cuando la crisis española se prolongue y amenace la solvencia del país y sus alrededores.  Hasta los japoneses lo hicieron.

No olvidemos tampoco que una buena parte del sistema financiero español está limpio de polvo, paja, y ladrillo. O al menos, no está metido hasta las corvas en préstamos a promotoras y pisos cobrados en lugar del principal. Son los que un día, si las cosas se hicieran bien, deberían consolidar los restos del sistema actual.

Aunque para éso habría que cambiar varias leyes, incluyendo la de Cajas de Ahorros. Pero eso es para otro capítulo… y dudo que lo escriba aquí.

Comentarios

2 comentarios en “De Afinsa, cajas, y crisis inmobiliarias

  1. Es un post muy interesante, sobre todo la parte de Afinsa.

    Gracias por la aportación

    Publicado por Manuel | abril 9, 2010, 12:14 pm
  2. Muy Buen Articulo.

    Saludos

    Buscapro.com

    Publicado por Carolina | abril 20, 2010, 1:56 pm

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